8月22日，央行公布LPR利率报价情况，LPR如期下降，其中一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.70%下调至3.65%，降幅5BP；五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下调至4.30%，降幅15BP。这也是年内第二次调降1年期LPR利率，第三次调降5年期LPR利率，年内1年期LPR利率累计下降15BP，5年期LPR利率累计下降35BP。
LPR历史最大幅度下降，为何是此时？
从市场的预期来看，此次LPR的下降，符合市场预期，但幅度略有不及。
就在8月15日，央行开展4000亿元MLF和20亿逆回购，均降息10BP至2.75%和2%。在央行的货政报告中提出的“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”传导机制下，MLF与OMO政策利率的下调，也势必传导至LPR的报价上，进而降低市场贷款利率。因此本次LPR的下降可以理解是前期MLF降息后的操作。不过从下降幅度上看，8月15日的超预期降息，表明实体经济的需求和房地产都面临较大的压力，市场多数预期一年期和五年期LPR会调降10BP和20BP，赶在面临三季度通胀压力之前，提前降息，更好的稳经济、稳地产。
而从经济基本面来看，更能够理解当前LPR下降的必然性。
近期官方公布了一系列的经济数据，除出口外，其他经济数据都显著弱于6月份，疫后经济持续复苏面临中断的可能，经济的复苏的压力进一步加大。特别是在疫情的持续扰动和房地产景气度低迷的影响下，PMI、社融、信贷、工业增加值、社会消费品零售总额等均下降幅度较大，且远不及市场预期。
虽然6月经济数据好转主要受到疫后复苏的影响，市场对7月的下降已经有所预料，但差到如此程度，显然也超出了市场的预期。也正因为此，8月15日央行调降了OMO及 MLF 利率，政策宽信用意图明显。
同时，反映实体经济融资需求的信贷数据，不仅总量上大幅度回落，结构上表现更差。企业短期和中长期贷款双双回落，企业投资意愿低迷，实体经济需求不振，经济修复基础尚不稳固。居民短贷及中长期贷款同样大幅度回落，居民预期收入下降和储蓄意愿的增强导致居民需求疲弱。7月又发生了影响全国的地产“停贷”事件，居民购房的积极性进一步下降，房地产市场相关数据重新掉头向下。
因此综合来看，内需层面消费疲软，房地产市场仍未止跌，企业投资意愿不足，再加上下半年可能面临的外需下滑，要实现年中政治局会议提出的“实现较好发展”，降低实体经济融资利率、更进一步降低房贷利率，促进宽货币向宽信用的进一步传导，就显得尤为必要。
LPR下降，后续影响如何？
LPR利率的下降会影响到实体经济的成本，进而影响居民、企业的消费投资意愿。但更直接的，LPR的下降会直接对两个方面产生较大影响，一是资本市场，二是房贷。
首先来看对资本市场的影响。一般来说，宽松的货币政策对于资本市场来说都是典型的利好消息，会促使股票市场风险偏好的提升。但股票市场看重当下，更看预期的实现。
从历次LPR的调降情况看，短期内，LPR调降前通常市场会表现较好，多数都是上涨的行情，可能原因主要在于投资者基于高频数据或政策表态，对流动性有宽松的预期，因此一定程度上提升风险偏好。但在LPR调降真正落地后，宽松的预期得以实现，股市的表现反而相对较差。
长期来看，LPR调降的影响则可以淡化，股市的表现更多的取决于宽货币后到宽信用的传导，即经济基本面的表现。如果宽货币能够落地，实体经济的融资需求上升，促进经济的发展，股市会迎来一段时期内的业绩、估值双提升。典型如2020年面对疫情冲击下，短期大幅调降一年期和五年期LPR利率，促进实体经济融资需求的修复，后期经济显著回升，股市也表现较好。反之，如果宽货币到宽信用传导不畅，资金在银行间市场空转，实体经济对于资金的需求不足，LPR的下降只能短期提振股市的表现，难以实现长牛，恰如今年股市表现，虽然三次调降LPR，但经济基本面的较差表现，股市仍然难掩颓势。
具体来看，“降息”的影响首先体现在投资者的风险偏好上，因此“降息”落地前成长风格的股票会显著受益于估值的提升。“降息”落地之后，则恰恰相反，价值风格会因未来业绩改善预期而表现更好，成长风格则会受到压制。
总体来看，LPR下降前，流动性宽松预期导致成长股受益；LPR下降后，价值股则受益于未来业绩改善的预期。
除了资本市场外，另一个则是对房贷的影响。在2020年8月31日实施房贷利率“换锚”后，房贷利率与五年期LPR利率挂钩，因此每月20日公布的五年期LPR利率也会影响房贷利率。五年期LPR也成为当前调控房地产市场的重要价格手段。
从当前房地产销售的市场情况看，仍然难言乐观。特别是7月经济数据发布后，房地产投资、开发、销售等数据，相比6月数据全面回落，更进一步反映了当前“稳楼市”的压力。而房地产上下游关联行业近100个，如果不能稳住当前的房地产市场，稳经济的压力也会更难、更大。从这个角度而言，也更能理解当前调降五年期LPR的必要性和紧迫性。
同时，五年期LPR的调降也会对居民的房贷产生影响。居民房贷利率主要由五年期LPR加上一定的点数构成，根据测算，本次五年期LPR利率调降15BP，对于30年100万房贷的购房者来说，每月将减少89元的月供。
持续降息，要不要提前还贷？
除了对于资本市场和房贷利率的影响外，近期还有一件对于有房贷的人影响较大的事，就是要不要提前还贷。
近期提前还贷成为了热议的话题，豆瓣“社畜买房共进会”和“丧心病狂攒钱”等小组中有大量关于是否要“提前还贷”的讨论。社交媒体也同样开始频繁讨论“提前还贷的利与弊。关于买房，从“有钱没钱，先买个房子”变成了“有钱没钱，先还贷款”。这种居民自降杠杆、缩减负债的行为，让很多人类比日本经济衰退时期居民和企业的行为，辜朝明对于日本经济危机分析的《大衰退》，也由此进入更多的人视野。
那么为什么会发生这种情况？
从居民的行为上看，提前还贷与否，本质上是对于资金在不同时期使用方式的选择。
如果从过去五到十年的投资市场看，2015年之前在高端理财中有8%甚至更高的刚兑信托产品，2015年随着互联网金融的崛起，线上渠道出现了大量的高收益投资产品，包括货币基金、互联网存款，还有名噪一时的P2P，虽然现在回头看P2P的暴雷有其必然性，但放在当时的环境下，人们仍然有着对于未来高收益投资的预期。而在2018年P2P普遍性暴雷之后，智能存款、结构性存款又接续了高收益投资产品，同样在被整顿之后，随后便是2019年开启的大牛市，号称稳健投资的固收+产品又占据投资的C位。
可以说，在近些年的投资市场中，就是一个个高收益投资产品出现又被监管整顿消失的过程，但无论市场如何变化，人们总能在市场中找到适合自己的高收益投资品。这些投资收益显然要高于房贷的利率，而房贷又是国内居民少数可以用低利率加杠杆的融资方式，当一笔钱用于投资，能够获取比房贷利率更高的收益时，或者说能够取得“预期更高”的收益时，自然不会选择提前还贷。
但于当下而言，资管新规使得刚兑被打破，稳健的理财方式不再。权益市场又表现较差，曾经被鼓吹波动小、收益高的“固收+”产品，也变成了波动大、收益低的“固收-”产品，投资的未来预期变的更低。投资者在面对收入和投资的不确定性中，找不到更高收益的投资渠道时，闲置资金用于提前还贷看似就成为了必然。
特别是对于很多人而言，如果职业发展、收入水平并不如预期一样乐观，多数人就会选择减轻未来的负担，缩减债务，稳住现在的生活。
但是，从长期来看，对于大多数人而言，提前还贷可能并非是最佳选择。
提前还贷从适合那些没有丝毫投资能力的人，属于面对未来不确定最保守的选择。但一方面，国内CPI在持续走高，如果将房价或租房等成本考虑在内，每年实际的CPI可能在3%以上，这也就意味着，提前还贷是将目前更为值钱的钱，用于还掉未来不值钱的钱。如果用购买力平价来计算，今天的50万，也许到了20年或30年之后，仅仅相当于10万甚至更少。另一方面，虽然当下的投资收益率并不尽如人意，跑赢房贷利率尚且很难，但当前经济处在低谷期是显而易见的，疫情冲击、国际关系冲突、国内房地产下行周期等很多负面影响因素叠加到了一起。但经济是有周期的，在当下低谷期放弃这种资产增值的可能性，而寻求一种并不牢靠的“安全性”，也许心理上能够给自己以安慰。但经济从低谷期复苏时，居民风险偏好转向时，也许会为“提前还贷”而懊悔。
